深圳新房库存16个月，2018房奴“不必惊慌”~【2017深市盘点4】

凤凰树全球奢侈地产 2021-01-20

需求已被分流

安居房将成主力

新房库存16个月

深圳可暂不供宅地

如《（上）深圳根本不缺房，勿论地荒或房荒》所述，2017年深圳土拍市场可售住宅用地零供应，为深圳土拍市场自1996年以来首次出现。截至2017年12月底，深圳新房库存面积352.86万㎡（35156套)，按照2017年新房月均销售套数2151套计算，深圳楼市的新房库存消化周期16.3个月。

2017年4月6日，住建部和国土资源部《关于加强近期住房及用地供应管理和调控有关工作的通知》，要求各地根据商品住房库存消化周期，适时调整住宅用地供应规模、结构和时序。消化周期36个月以上的城市，应停止供地；消化周期36-18个月的城市，要减少供地；消化周期12-6个月的城市，要增加供地；消化周期6个月以下的城市，不仅要显著增加供地，还要加快供地节奏。

《通知》并未提出消化周期18-12个月的城市的供地政策，但按照逻辑推理，库存消化周期18-12个月的城市，可供地，或可不供地。近一年深圳新房月度库存消化周期介于9.8-16.3个月之间，平均消化周期13.9个月；截至2017年12月底，新房库存消化周期16.3个月，正好落在18-12个月区间，2017年深圳商品宅地零供应，比照《通知》，无可非议。

2017新房量跌价增

调整刚刚开始

如果仅从图（1）“1992-2017深圳新房历年供求关系图”的一手住宅（新房）分析，2017年深圳新房市场创出了21年以来的成交新低259.3万㎡，堪称“地量”；甚至比市道惨淡的2008年新房成交408.8万㎡低36%，似乎市况极为低迷。

▲图（1）1992-2017深圳新房历年供求关系图

从图（2）“201410-201712深圳新房成交量价月线走势图”上看，新房房价月线连续15个月下跌，但是在图（2）“1994-2017深圳新房量价年线走势图”上，2017年深圳年线量跌价升，月线年限背离，预示着深圳新房的调整刚刚开始。

▲图（2）201410-201712深圳新房成交量价月线走势图

▲图（3）1994-2017深圳新房成交量价年线走势图

而从图（4）“1994-2017深圳新房量价走势图”中的销售金额看，2017年深圳新房销售金额1410亿元，虽然比2016年2234亿元减少36.9%，但是依然比2014年及以前的历年都高出许多，是2008年518亿元的272%。难怪开发商面临2017年的低迷市道，收益颇丰而沉得住气，不像2008年那样手中无粮慌了手脚。

2017年深圳新房市场价升量跌，或是楼市行将步入调整的前奏；只有量价齐跌，楼市才会拐入下行通道。

▲图（4）1994-2017深圳新房量价走势图

2017 商务公寓

价量创历史新高

自2010年启动限购以来，不限购不限贷的商务公寓一直是居住投资两相宜的物业。“2013年商务公寓元年”深圳湾一号、深业上城、东海国际公寓等顶级公寓，占据着深圳的高端居住市场；中小户型公寓解决了众多的刚需居住和投资需求。

从图（5）“2008-2017”深圳商务公寓量价走势图”看，2017年深圳商务公寓预售面积134万㎡，成交面积98万㎡，双双创出历史新高；2017年深圳商务公寓成交均价62120元/㎡，比2016年的52700元/㎡上涨17.9%。结合近年深圳商务公寓走势的一路价量齐升，几乎看不出楼市调控的影响。

▲图（5）2008-2017深圳商务公寓量价走势图

从图（6）“2008-2017深圳一手市场成交面积及公寓占比”，可以看出近3年深圳的商务公寓与一手住宅市场形成了显而易见的背离走势，商务公寓成交面积在一手市场占比在2017年达到了前所未有的27.5%，几乎占有1/3的深圳一手市场成交量。

▲图（6）2008-2017深圳一手市场成交面积及公寓占比

商务公寓风头十足的价量齐升，抵消和缓解了2017年深圳新房市场的颓势，图（7）“2008-2017深圳一手市场成交量走势图”中，2017年深圳一手市场（住宅+商务公寓）成交量357万㎡，虽然低于2008年，但仍高过2010年和2011年。2017年深圳商务公寓的量价齐升，与2017年深圳商务公寓屡现大宗整购公寓不无关系，不仅成为深圳楼市的明显亮点，而且分流了一手住宅市场的居住和投资需求。

▲图（7）2008-2017深圳一手市场成交量走势图

从图（5）还可看出，自2008年以来，深圳的商务公寓一直供过于求，逐年增加的供应量在推高成交量的同时，也推高了库存量。从图（8）“2017年商务公寓及类住宅公寓项目数”分布的情况看，真正的商务公寓（真公寓）占37.5%，办公物业“商改住”的商办公寓占50%，商业物业“商改住”的商业公寓和产业研发用房“工改住”的产业公寓各占6.2%。

自2017年北上广等一线城市“限商”开始，深圳仅在推广时有所禁忌外，并没有跟进其它一线城市对已报建的现售、预售“商改住”物业进行整改。但资本的敏感性使然，商办公寓、商业公寓和产业公寓与“真公寓”在销售业绩上泾渭分明。而大宗交易整购物业也仅限于“真公寓”（如：塘朗城770套商务公寓；中粮天悦壹号263套商务公寓；招商中环414套商务公寓）。

除了万科、龙光、泰禾的商办公寓之外，其他类住宅公寓的销售业绩惨淡，最典型的中粮天悦壹号6-16层商务公寓263套被整购售罄，18-33层商办公寓215套仅网签备案6套仅占2.8%，可见商务公寓与商办公寓在销售上的冰火两重天，商务公寓市场上大量库存积压的是商办公寓等类住宅公寓。（强调：上海商办公寓被拆的阴影释然。深圳对“商办公寓”并没痛下手。换句话说，商办公寓其实是机会。）

2017年深圳一手市场中的住宅与商务公寓强烈反差的此消彼长，凸显出商务公寓对住宅需求的分流作用。

▲图（8）2017深圳商务公寓及类住宅公寓项目数

2017 二手房

不温不火

自2006年深圳新房成交706万㎡，二手房成交738万㎡，二手房成交首次超过新房市场起，深圳房地产由增量市场转向存量市场，二手房逐渐取代新房成为深圳楼市最大的供应量和成交量。作为存量市场，二手房市场更接近深圳住宅市场的真实需求和真实走势。二手房价不受“限价”调控，属于市场自由交易，更能反映真实的市场状况。因此判断存量市场的冷暖，还看“新房+二手房”整体住宅市场。

▲图（9）2004-2017深圳二手房量价走势图

2017年深圳二手住宅成交63578套，较2016年107574套下降40.9%；成交面积632万㎡，较2016年802万㎡下降21.2%；成交均价56868元/㎡，较2016年 54954元/㎡增加3.5%，二手房市场呈现量跌价升；月均成交约5300套，为不温不火的年景。

图（9）“2004-2017深圳二手房量价走势图”显示，2017年深圳二手房成交632万㎡，比2011年、2014年、2012年、2008年的市场成交都要好，没有出现象2017年新房成交回到21年前的惨淡市况。从历年二手房成交金额看，2017年远高于2014年及之前的任何一年。2017年深圳二手房市场的量跌价缓，疲态初现，或为进入调整的前奏，待其量价齐跌，步入真正的调整市道。

图（10）显示2017年底市场流传2018年起深圳二手房将“三价统一”，刺激购房者突击进场，推高了12月成交7199套的年内最高月成交的年底翘尾现象，并不预示市道转好，而是惯见的市场追赶“政策末班车”的成交冲顶，并不具有持续性。截止2018年1月4日，深圳全市在售二手房房源24539套，房源依然充足。

▲图（10）201501-201712深圳二手房成交量走势图

判断2017年深圳的住宅市场年景，可从图（11）“1983-2007 深圳新房二手房成交走势图”上看出，2017年深圳整体住宅市场成交891万㎡，与2014年相当，超过2008年、2012年、2011年；但仅为成交火爆的2009年2024万㎡的44.0%，2015年1730万㎡的51.5%，2017年深圳整体住宅（新房+二手房）市场可谓不温不火。

▲图（11）1983-2017深圳新房二手房成交走势图

评价深圳楼市的一个重要指标是一二手房成交比例。从图（12）“1983-2017深圳新房二手房成交比例走势图”中，能够清晰地判断深圳楼市的真相，2008年、2012年、2014年深圳楼市为调整市，一二手房成交比例均处于低谷；而2017年深圳楼市一二手比例2.44，是2010年2.88后的第二峰值，这与2017年新房成交处于绝对低值有关外，至少表明2017年深圳整体住宅市场并非弱市。

图（12）也揭示出，仅仅调控新房市场，并不能压抑住二手房市场的购买冲动。2017深圳住宅市场虽然量跌价涨，依然处于上涨周期；下行周期的显著标志是价量齐跌。深圳一二手房成交比例下不来，说明调控尚有可为，下一步调控方向应是二手房市场，“三价统一”的传言或非空穴来风。

在2017年深圳新房市场受到政策抑制的时候，二手房市场明显分流了新房需求。这也验证了著名经济学家马光远所说的“增量住房市场进入存量住房市场，是住房告别短缺的一个极具说服力的指标”。二手房房源可以补充新房市场的结构性市场短缺，深圳市场作为存量市场，将不再是一个短缺市场。

▲图（12）1983-2017深圳新房二手房成交比例走势图

2017 整体市场

年景中等

现今的深圳房地产市场是一个多元市场，虽然新房市场是楼市的标志性指标，但不能仅仅盯着新房市场。从图（13）“1983-2017深圳住宅整体市场走势图”看，2017年深圳楼市整体市场成交面积989万㎡，比2008年、2011年、2012年都好，甚至比2014年还要好一些。

但是与自2002年起近16年的年平均成交面积1235万㎡相比，相差约20%，是第一峰值2009年2034万㎡的49%，第二峰值2015年1803万㎡的55%，约差一半。

深圳新房二手房商务公寓整体市场走势说明，2017年深圳楼市尚属中等年景。

▲图（13）1983-2017深圳住宅整体市场走势图

安居房异军突起

今后三年新晋主力

深圳自1980年成立经济特区开始，机关事业单位职工住房实行福利房分配制度，最早的福利房是1986年南苑新村，其后有华富村、园岭新村、梅林一村、彩田村等。1989年深圳率先提出建设微利房，以成本价向居民出售。深圳市住宅局负责开发建设，每年约供应公务员福利房2000余套，微利房7000余套。

从2000年1月1日起，广东省停止出售和出租公有住房，全面实施住房分配货币化。2003年6月，深圳市出台104号文件《深圳市机关事业单位住房分配货币化改革实施方案》，不再为机关事业单位职工建设和分配“全成本微利房”。8年后的2011年侨香村和深云村是深圳分配的“最后一批福利房”。

为与现今政策衔接，本文将之前政府提供的福利房、微利房统称“安居房”，也将现在政府提供的保障性住房简称“安居房”。

2001年，深圳开始办理安居房“绿转红”，安居房的二手房开始入市。安居房上市为活跃房地产三级市场提供了新的契机，为出售安居房者更换更好的住房创造了条件，也为低收入者购买二手安居房提供了便利。

自2007年12月出台《关于进一步促进我市住房保障工作的若干意见》之后，深圳相继出台了关于廉租房、经济适用房、安居房、公租房、人才房的相关政策，实行人才住房与保障性住房的双轨制公共住房体系。

安居房已然成为深圳商品房的组成部分，或将计入深圳商品房价格体系。深圳房地产的整体市场，应由新房、二手房、商务公寓、安居房组成，如图（14）“1983-2017深圳房地产整体市场走势图”所示，2017年深圳整体市场成交1017万㎡，超过了2008、2011、2012、2014年，并不像新房成交量回到21年前那样惨不忍睹。

▲图（14）1983-2017深圳房地产整体市场走势图

深圳在“十三五”期间计划新增建设人才住房和保障性住房40万套（其中人才房不少于30万套），计划供应人才住房和保障性住房35万套。建设40万套安居房，超过了深圳成立30多年来建设的政策性住房总和35万套和“十二五”期间深圳商品住房供应总量35.7万套。供应35套安居房入市，将新增住宅建筑面积约2100万㎡。

2016年10月，深圳市政府出资1000亿元，可用7000亿元资金的深圳市人才安居集团成立，作为实施人才安居房的主体。2017年10月，深圳人才安居集团通过投资建设、棚户区改造、合作开发、购买租赁等多种方式筹集建设人才住房，已基本落实54个项目，预计可筹集建设3.1万套。

2016年，深圳市计划供应保障性住房4万套，其中安居房0.5万套，公共租赁住房2.5万套，拆迁安置房1万套。完成开工和筹集保障房和人才安居房6.12万套，实际供应4.2万套，超额完成年度任务。

2017年，深圳市计划新开工及筹集安居工程项目确保8万套，力争10万套。其中开工安居工程约3.27万套，棚户区改造约0.92万套，购买、租赁、综合整治等方式建设筹集约5.73万套，实际供应4.5万套。

图（15）“未来3年深圳房地产整体走势预测”显示，今后3年安居房供应量和成交量将超过新房，并与二手房旗鼓相当，成为深圳楼市的新主力，最大化地分流新房市场。

▲图（15）未来3年深圳房地产整体走势预测

深圳住房总量

满足居住需求

2016年发布的《深圳住房保障发展规划（2016-2020）》，2013年深圳住房调查全市住房总量1035万套。

新增2014-2017年数据如图（16）“2017深圳住房总量表”，在全市1055万套住房总量中，商品房146万套，政策性保障性住房约36万套，单位及个人自建住房55万套，原住民集体经济组织自建、合建房650万套，工业区配套宿舍及其他住房168万套。这组数据显示，在深圳的住房结构中，商品房占比为13.8%，保障性住房3.4%，自建房5.2%，农民房61.6%，工业宿舍15.9%。深圳现有住房约可容纳2070万人口。

▲图（16）2017深圳住房总量表

今后3年，安居房将有效地分流新房市场的需求，大大改善深圳住宅的供需矛盾。而商务公寓、二手房、安居房多渠道的分流新房市场购房客户和投资资金，新房市场的萎缩是自然而然的。深圳建立的“高端有市场，中端有支持，低端有保障”的差异化住房政策体系，既有充足的各类保障房兜底，又有不同层次的商品房可供选择，有效地让住房回归居住的本质属性，保障房地产市场的正常发展和社会的和谐稳定。

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